Turto vertinimo priežiūros tarnybos atsakymai į LTVVĮA klausimus dėl naujųjų teisės aktų taikymo vertinimo veikloje

1.     Šiuo metu Lietuvoje yra publikuoti tik 2003 metų Europos vertinimo standartai (toliau – EVS), tačiau jau yra nauja (2012 m.) EVS standartų versija (anglų kalba), kuri nėra išversta į valstybinę kalbą. Ar galima vadovautis lietuviškuoju EVS‘2003 iki pasirodys EVS‘2012 vertimas? Ar lietuvių kalba nepublikuoti dokumentai turi teisinę galią Lietuvoje?
2012-06-01 įsigaliojo nauja Europos vertinimo standartų redakcija (toliau – EVS 2012). EVS 2012 įžanginėje dalyje nurodoma, kad EVS 2012 pakeičia ankstesnį standartų leidimą, todėl nuo 2012-06-01 privaloma vadovautis aktualia, t. y. EVS 2012, redakcija. Pareiga turto arba verslo vertintojui savo veikloje vadovautis Europos vertinimo standartais yra įtvirtinta ir Įstatyme, ir Metodikoje, todėl turto arba verslo vertintojai privalo vadovautis EVS 2012, nepriklausomai nuo to, ar standartai išverti į lietuvių kalbą ar ne.
2.     LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – TVVPĮ) 22 str., 4 dalies 14 punkte „ar ji parengta dėl to, kad tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų iškilo ginčas dėl turto arba verslo vertės nustatymo“. Daugeliu atvejų ginčo nebūna. Ar būtina kiekvienoje ataskaitoje konstatuoti, kad ginčo nebuvo?
Vadovaujantis Įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, jeigu ji atitinka Įstatymo 22 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Todėl turto arba verslo vertinimo ataskaitoje visada privalo būti nurodyta visa Įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje nustatyta privaloma informacija, tame tarpe ir informacija apie tai, ar turto arba verslo vertinimo ataskaita parengta dėl to, kad tarp užsakovo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar kitų asmenų iškilo ginčas dėl turto arba verslo vertės nustatymo, net jei tokio ginčo nėra.
Papildomai pažymėtina, kad, vadovaujantis Įstatymo 14 straipsnio 2 dalies 3 punktu, savarankiškai vertinti turtą arba verslą tarp užsakovo ir kitų asmenų iškilus ginčui dėl turto arba verslo vertės nustatymo ir šiuo klausimu teikti išvadas turi teisę tik vertintojo eksperto kvalifikaciją turintis vertintojas. Vadinasi, kitų vertintojų parengtose turto arba verslo vertinimo ataskaitose nustatytas vertes, taikytus metodus, taikytus skaičiavimo būdus ir pan. analizuoti ir teikti savo išvadas dėl jų turi teisę tik vertintojo eksperto kvalifikaciją turintis asmuo. Tokiu atveju vertintojas ekspertas turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi nurodyti, kad ji parengta dėl to, kad tarp užsakovo ir kitų asmenų iškilo ginčas dėl turto arba verslo vertės nustatymo.
3.     Ar teismo nutartimi arba antstolio patvarkymu paskirta ekspertizė yra turto vertinimo ataskaita? Metodologine prasme ekspertizė atliekama remiantis turto vertinimo metodologija, tačiau nesudaroma turto vertinimo paslaugos sutartis ir parengiama ne turo vertinimo ataskaita, bet ekspertizės aktas. Ar jis turi būti registruojamas turto vertinimo ataskaitų registre?
Teismo ekspertų veiklą, teismo ekspertizių atlikimą ir reikalavimus teismo ekspertizės aktui nustato atitinkamos Civilinio proceso kodekso (Žin., 2002, Nr. 36-1340) ir Teismo ekspertizės įstatymo (Žin., 2002, Nr. 112-4969) nuostatos. Tarnybai nesuteikta teisė atlikti teismo arba antstolio paskirtų ekspertizių vykdymo kontrolę.
4.     Kokia forma pateikiamas pataisų skaičiavimus, vertinant turtą lyginamuoju metodu? Ar būtina pateikti detalius matematinius skaičiavimus, ar pakanka aprašyti skaičiavimų modelį, kuris remiasi turto vertintojo patirtimi ir rinkos sandorių analize.
Vadovaujantis Metodikos 62.4 punktu, vertindamas turtą lyginamuoju metodu, turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje turi nurodyti taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus. Todėl turto vertinimo ataskaitoje turi būti pateikti detalūs matematiniai skaičiavimai, pagrindžiantys gautą rezultatą.
5.     Tuo atveju, kai yra didelis kiekis (pvz. 2000 pavadinimų) kilnojamojo turto, ar būtina kiekvienam pavadinimui parinkti po tris lyginamuosius objektus? Gal tokiu atveju pakaktų rinkos sandorių analize pagrįsto supaprastinto skaičiavimų modelio?
Taikant lyginamąjį metodą kilnojamojo turto vertei nustatyti, turi būti vadovaujamasi Metodikos IV skyriaus „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“ II poskyrio „Lyginamasis metodas ir jo taikymas“ nuostatomis. Metodikos 58.1 punkte nustatyta, kad taikant lyginamąjį metodą, surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius dvylika mėnesių įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, o Metodikos 63 punkte nustatyta, kad tais atvejais, kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama. Šiais atvejais turto vertinimas atliekamas taikant kitą turto vertinimo metodą. Taigi, nustatant kiekvieno iš 2000 kilnojamųjų objektų rinkos vertę, turi būti vadovaujamasi minėtomis Metodikos nuostatomis.
6.     Prašome patikslinti, kas yra laikoma ataskaitos klaida ar netikslumu, o kas neatitiktimi įstatymui.
Vadovaujantis Įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, jeigu ji atitinka Įstatymo 22 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Jeigu turto arba verslo vertinimo ataskaitoje nėra Įstatymo 22 straipsnyje nurodytų privalomų duomenų, tokia turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma neatitinkanti minėto Įstatymo reikalavimų. Turto arba verslo vertinimo ataskaitoje padaryti spaudos, rašybos, skaičiavimo, korektūros nukrypimai laikomi klaida ar netikslumu.
 
7.     Kokie duomenys gali būti priskirtini prie TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 3 punkto reikalavime paminėtų „vertinamo turto arba verslo individualūs požymiai“? Ar nekilnojamojo turto unikalus numeris gali būti laikomas „individualiu požymiu“?
Individualiu požymiu laikomas konkretaus vertinamo turto ar verslo požymis (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto unikalus numeris), išskiriantis vertinamą objektą iš kitų tos pačios rūšies objektų.
8.     Ar galima techninė užduotis, jei pasirašoma ilgalaikė vertinimo sutartis (kai užsakovas negali dar įvardinti konkrečių turto vertinimo objektų)? Nes tokiu atveju sunku tiksliai išpildyti TVVPĮ 21 straipsnio 6 dalies 3,4,5 punktų reikalavimus (galimi tik gana abstraktūs duomenys ir susitarimai)?
Vadovaujantis Įstatymo 21 straipsnio 5 dalimi, vertinant turtą arba verslą Lietuvos Respublikoje ar kitoje valstybėje narėje įsteigto juridinio asmens ar kitos organizacijos arba jų filialų vidaus reikmėms, privaloma techninė užduotis, kuriai keliami reikalavimai nustatyti Įstatymo 21 straipsnio 6 dalyje. Vertinant turtą arba verslą ne vidaus reikmėms, privalo būti sudaryta Įstatymo 21 straipsnio 2 dalies reikalavimus atitinkanti turto arba verslo vertinimo sutartis. Techninė užduotis, esant vertinimo sutarčiai, nėra privaloma, tačiau gali būti pridedama sutarties šalių susitarimu.
9.     Kai vertinamos požeminės komunikacijos (dujotiekis, vandentiekis, kanalizacija ir pan.), fotonuotraukų padaryti neįmanoma. Tikriausiai tokiu atveju užtenka nuorodos į kadastrinių matavimų dokumentus, kur užfiksuotos požeminių komunikacijų charakteristikos?
Išimtis dėl vertinamo turto apžiūros (tame tarpe ir dėl fotografavimo) yra įtvirtinta Metodikos 44 punkte. Visais kitais atvejais vertinamo objekto apžiūra (tame tarpe ir fotografavimas) yra privaloma.
 
10.   Reikia įvertinti įmonės 2000 pavadinimų skirtingo kilnojamojo turto. Jie bus padaryta kiekvieno daikto po 3 fotonuotraukas, jos užims 750 puslapių vertinimo ataskaitoje. Ar galima tokiu atveju fotografuoti kilnojamojo turto grupes? Ar galima vietoje fotonuotraukų pridėti vaizdo medžiagą?
Turto arba verslo egzistavimo nustatymą reglamentuoja ir reikalavimus procedūrai nustato Metodikos III skyriaus „Vertinimo tvarka“ II poskyrio „Turto arba verslo egzistavimo nustatymas“ nuostatos. Vadovaujantis Metodikos 31.1 punktu, turto arba verslo vertintojas vertindamas privalo nustatyti, kad vertinamas turtas arba verslas egzistuoja (egzistavo) ir apžiūrėti vertinamą materialųjį turtą (toliau – objektas). Objekto apžiūros metu objektas turi būti nufotografuotas ir (arba) nufilmuotas pagal Metodikos 35 punkte nustatytus reikalavimus. Metodikos 36 punkte taip pat nustatyta, kad, kai vertintojas turi apžiūrėti daugiau kaip vieną vienu metu vertinamą vienarūšį objektą, išskyrus objektus, kuriems taikoma privaloma teisinė registracija, apžiūros metu objektai tinkamai nufotografuotais ir (arba) nufilmuotais laikomi, kai vieno (iš daugiau kaip vieno vienu metu vertinamų vienarūšių objektų) objekto nuotrauka ir (arba) video medžiaga atitinka Metodikos 35 punktuose nustatytus reikalavimus.
 
11.  Atliekamas žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertinimas. Kiek pildyti apžiūros aktų, jei vienas užsakovas, o vertinama 30 sklypų skirtingose vietovėse? Ar galima išvardyti ir aprašyti visus sklypus viename apžiūros akte?
Vadovaujantis Metodikos 31.1 punktu, atlikdamas vertinimą, turto vertintojas privalo apžiūrėti vertinamą materialųjį turtą (objektą), o vadovaujantis Metodikos 37 punktu, atlikęs apžiūrą vertintojas turi surašyti apžiūros aktą. Išimtis, kada vertinimas gali būti atliktas neapžiūrėjus vertinamo objekto ir, kada apžiūros aktas nėra surašomas, nustatyta Metodikos 44 punkte. Visais kitais atvejais, privalo būti atlikta vertinamo objekto apžiūra ir surašytas apžiūros aktas. Kiek turi būti surašyta apžiūros aktų vertinant 30 žemės sklypų vieno užsakovo prašymu, priklauso nuo vertinimo sutarties sąlygos „turto […] vertinimo […] objektas […]“. Jeigu užsakovas paprašė įvertinti 30 žemės sklypų ir parengti 30 turto vertinimo ataskaitų, turi būti parengta ir 30 apžiūros aktų. Jeigu užsakovas paprašė parengti 1 turto vertinimo ataskaitą, kurioje būtų įvertinti visi 30 žemės sklypų, turto vertintojas gali surašyti vieną apžiūros aktą, tačiau jame turi būti visa privaloma informacija apie kiekvieną žemės sklypą atskirai.
 
12.  Atliekamas 10 žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių vienas šalia kito, viename plote, vertinimas. Ar tikslinga daryti kiekvieno sklypo po 3 fotografijas, kada nėra riboženklių, visas laukas vienodai užsėtas javais.
Vadovaujantis Metodikos 31.1 punktu, atlikdamas vertinimą, turto vertintojas privalo apžiūrėti vertinamą materialųjį turtą (objektą), o vadovaujantis Metodikos 35 punktu, apžiūros metu vertinamas objektas turi būti nufotografuotas ir (arba) nufilmuotas, pagal šiame punkte nustatytus reikalavimus. Objekto nuotraukos (mažiausiai 3) ir (arba) vaizdo medžiaga turi būti pateikiamos vertinimo ataskaitoje ir (arba) jos prieduose. Nepriklausomai nuo to, ar vertinamas objektas ribojasi su kitu vertinamu objektu, kiekvieno jų apžiūra privalo atitikti minėtus reikalavimus.
13.  Kaip surašyti apžiūros aktą vertinant verslą? Ar reikia apžiūros aktuose aprašyti visą materialųjį įmonės turtą, kuris dalyvauja versle (dešimtys pastatų, tūkstančiai ilgalaikio ir trumpalaikio kilnojamojo turto)?
Turto arba verslo egzistavimo nustatymą reglamentuoja ir reikalavimus procedūrai nustato Metodikos III skyriaus „Vertinimo tvarka“ II poskyrio „Turto arba verslo egzistavimo nustatymas“ nuostatos. Vadovaujantis Metodikos 31.1 punktu, vertintojas vertindamas privalo nustatyti, kad vertinamas turtas arba verslas egzistuoja (egzistavo) ir apžiūrėti vertinamą materialųjį turtą. Atlikęs apžiūrą, vertintojas turi surašyti ir prie vertinimo ataskaitos pridėti Metodikos priede nustatytos formos apžiūros aktą.
 
14.  Jeigu turto apžiūroje dalyvavo tiek turto savininkas (keli savininkai), tiek užsakovas, ar turto apžiūros akte privalomi visų asmenų parašai, ar galima apsiriboti tik vieno iš jų parašu (pvz. tik užsakovo)?
Vadovaujantis Metodikos38 punktu, apžiūros aktą pasirašo apžiūrą atlikęs vertintojas ir apžiūroje dalyvavęs savininkas ir (arba) užsakovas arba jų įgalioti asmenys. Jei apžiūroje dalyvavo ir savininkas, ir užsakovas, apžiūros akte privalo būti nors vieno iš šių asmenų duomenys ir parašai.
 
15.  Ar galima į turto vertinimo ataskaitą netalpinti turto vertės nustatymo pažymos (ataskaitos santraukos)?
Nei Įstatymas, nei Metodika nenumato turto vertės nustatymo pažymos (ataskaitos santraukos). Vadovaujantis Metodikos 4 punktu, kitais teisės aktais, susijusiais su vertinimu, turi būti vadovaujamasi tiek, kiek jie neprieštarauja Įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams, Europos vertinimo standartams ir Metodikai. Tačiau, jei privalomą turto arba verslo vertinimo atvejį reglamentuojantys įstatymai numato privalomą turto vertės nustatymo pažymos (ataskaitos santraukos) parengimą, šis dokumentas turi būti parengtas ir pateiktas turto arba verslo vertinimo ataskaitoje.
16.  Ar būtina į ataskaitos priedus talpinti vertintojo kvalifikacijos pažymėjimų, įmonės kvalifikacijos atestato, įmonės ir verslo vertintojų civilinės atsakomybės draudimo poliso kopijas?
Vadovaujantis Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 7 punktu, turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodytas turto arba verslo vertinimo įmonės ar nepriklausomo turto arba verslo vertintojo pažymėjimo, kuriuo įrodoma, kad turto arba verslo vertinimo įmonė ar nepriklausomas turto arba verslo vertintojas įrašyti į Išorės vertintojų sąrašą, numeris. Reikalavimas turto arba verslo vertinimo ataskaitose pateikti minėto pažymėjimo ir civilinės atsakomybės privalomojo draudimo poliso kopijas nėra nustatytas.
17.  Ar informacija pateikiama ataskaitos prieduose yra prilyginta informacijai, pateiktai ataskaitos pagrindinėje (tekstinėje) dalyje? T.y. ar vertintojas TVVPĮ, Metodikoje, TVS ar EVS reikalaujamus duomenis ir/arba informaciją pateikdamas ataskaitos prieduose, tačiau ne pagrindinėje tekstinėje dalyje, įvykdo visus reikalavimus ataskaitai?
Vadovaujantis Įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, jeigu atitinka Įstatymo 22 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Todėl turto arba verslo vertinimo ataskaitoje visada privalo būti nurodyta visa Įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje nustatyta privaloma informacija. Informacijos turto arba verslo vertinimo ataskaitoje pateikimo būdas, t. y. kaip privaloma informacija turi būti pateikta turto arba verslo vertinimo ataskaitoje – kaip ataskaitos dalis, priedas ir pan., Įstatymas nereglamentuoja. Todėl, informacijos ar duomenų, privalomų pagal Įstatymo 22 straipsnį, pateikimas turto arba verslo vertinimo ataskaitos prieduose yra galimas ir nebūtų laikomas neatitikimu Įstatymui. Tačiau, privalomą informaciją pateikiant turto arba verslo vertinimo ataskaitos prieduose, turto arba verslo vertinimo ataskaitos tekstinėje dalyje būtina pateikti nuorodas į šiuos priedus.
 
18.  Kelių transporto priemonių vertinimo tvarkoje (Dėl kelių transporto priemonių vertės nustatymo tvarkos ir kelių transporto priemonių vertinimo instrukcijos patvirtinimo. LR Susisiekimo ministro ir LR Finansų ministro įsakymas 2000-04-17 Nr.120/2000-04-14 Nr.101. Valstybės žinios Nr. 33, 2000 m.) naudojamos sąvokos, kurių nėra nei įstatyme, nei metodikoje, nei standartuose. Ar galioja šis dokumentas? Ar galima vadovautis šiame dokumente nurodyta metodika, kuri akivaizdžiai prieštarauja naujajai Turto ir verslo vertinimo metodikai.
Pagal Metodikos 4 punktą, „Turto arba verslo vertintojas (toliau – vertintojas) savo veikloje vadovaujasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Tarptautiniais vertinimo standartais ir Europos vertinimo standartais, privalomą vertinimą reglamentuojančiais teisės aktais, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodeksu, šia Metodika ir kitais teisės aktais, susijusiais su vertinimu, tiek, kiek jie neprieštarauja Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams, Europos vertinimo standartams ir šiai Metodikai.“. Todėl vertinant transporto priemones, vertinimo procedūrą reglamentuojanti Kelių transporto priemonių vertės nustatymo tvarka turi būti taikoma tiek, kiek ji neprieštarauja Metodikai, taip pat Įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams bei Europos vertinimo standartams.
19.  Ar galima pagal Lietuvoje patvirtintą metodiką vertinti turtą arba verslą Latvijoje (ES šalis) ar Rusijos Federacijos Karaliaučiaus srityje (ne ES šalis)?
Vadovaujantis Įstatymo 2 straipsnio 15 dalimi, Metodika reglamentuoja Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo procedūras ir tvarką Lietuvos Respublikoje, todėl Metodika turi būti vadovaujamasi turto arba verslo vertinimus atliekant Lietuvos Respublikoje.
 
20.  Jei Lietuvos turtą arba verslą vertinanti įmonė užsako (samdo subrangai) įvertinti Latvijoje (ES šalis) ar Rusijos Federacijos Karaliaučiaus srityje (ne ES šalis) esantį turtą arba verslą toje šalyje veikiančioje turtą arbą verslą vertinančioje įmonėje, tai kaip tos įmonės paruošta turto vertinimo ataskaita turi būti „legalizuojama“ naudojimui Lietuvoje?
Kitos šalies vertintojo (juridinio ar fizinio asmens) parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos „legalizavimas“ Lietuvos Respublikoje nėra Įstatymo reguliavimo dalykas. Turto arba verslo vertinimo įmonė, kaip ir bet kuris kitas ūkio subjektas, turi teisę įsigyti prekių ar paslaugų iš kitų ūkio subjektų, jeigu atitinkami Lietuvos Respublikos ūkio sritis reglamentuojantys teisės aktai nenustato ko kita, ir jas naudoti savo veikloje. Kitos šalies vertintojo (juridinio ar fizinio asmens) parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos rezultatų naudojimas, šią aplinkybę nurodžius vertinimo ataskaitoje, nesudaro turto arba verslo vertinimą reglamentuojančių teisės aktų neatitikimo prielaidų, tačiau suponuoja vertinimo sutarties su užsakovui tinkamo vykdymo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar nepriklausomo vertintojo civilinės atsakomybės užtikrinimo klausimų atsiradimą. Atsižvelgusi į tai, kad pagal savo kompetenciją reglamentuojančių teisės aktų nuostatas Tarnyba nėra įgaliota aiškinti sutarčių teisės taikymo ar kitais pagrindais atsirandančių prievolių vykdymo klausimus, Tarnyba kreipėsi į atitinkamas institucijas dėl nuomonės šiuo klausimu pateikimo. Gavusi atsakymus iš minėtų institucijų, Tarnyba papildomai informuos Lietuvos turtą ir verslą vertinančių įmonių asociaciją.